导言
年至今放松政策不断，但整体市场依然承压。
市场信心缺失、房价预期转跌、市场需求及购买力透支等构成现阶段市场下行的三大核心问题。
那么未来西安楼市会实现翻转吗？
我们将从政策趋势、市场基本面、热点区域、三个方面，进行西安楼市的未来走势做以分析
希望能够给广大的购房者提供一些帮助
政策趋势分析
核心结论：平稳仍是核心，政策窗口期是机遇，把握当前机会，做出理性选择。
1、保交楼是重塑行业信心的基础
7月停工断贷事件爆发以来，购房者置业信心再度受挫，房地产市场二次探底，为此，中央及地方出台一系列“保交楼”举措。并且将其上升至政治局会议高度并与稳民生并列，亿元政策性银行专项借款启用。
不过要记住，政策只是兜底，目前在各地保交楼政策的支持下，竣工情况显著改善。长期来看只有房企自身的造血能力恢复，保交楼的持续推进才能有保证，才能重塑行业信心。
2、现在仍是政策窗口期，如果要购房且请珍惜
目前政策放松的主要以放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、放松公积金贷款、税费减免、购房补贴、调降土拍门槛几个方向为主。
目前西安已经推出了：以租换购、设立“西安青年人才驿站”等变相放松限购、刺激改善需求释放；高陵、沣东能源金贸区、沣西新城、秦汉、空港、泾河等区域，商贷首付下调20%，组合贷首付比例执行20%，降低公积金房贷利率、商贷利率，刺激购房需求。
预计下阶段还会在需求端会加码，方向将会在进一步放开三套和外地人购房也许会有动作，这将取决于市场的恢复程度。我们要知道政策核心诉求在于促进市场回稳，而不是刺激市场非理性回暖，如果所以我们应该珍惜政策的窗口期。
2、楼市基本面分析
核心结论：楼市基本面健康，但存在结构失衡，主城市场目前尚且健康，但外围西咸市场明显供应偏大，因此需要警惕。
1、西安人口吸附力强，为楼市提供坚实基础
西安是国家中心城市、是西部地区重要的经济中心、对外交往中心、重要的科创中心，重要的战略地位。目前西安常居人口已经到达了万人，实际管理人口超万，已经成为北方人口第三大城市，仅次于北京、天津。西安多维立体交通、完善的医疗资源、先进的教育配套等“优质资产”对陕西、西北，及蒙西、晋西南、豫西人口都具有更大的吸引力。内生性需求稳定，对高质人才吸附力强，落户政策宽松，人口红利反哺城市经济发展的同时，为楼市发展提供坚实基础。
2、成交持续缩量，价格长期横盘
9月的西安住宅成交量，成交仅80万平米，同比下滑近50%，仅为去年同期的一半。成交均价：元/㎡，同比去年下降5.1%，环比上月下降7.3%，呈现了同环比双降。可以看出，年西安楼市成交基本维持着低位运行，成交呈现地量，成交价长期横盘。可以说如果没有大的刺激，市场成交短期依然将维持现状。
▲西安住宅供求量价走势（含主城、西咸）
3、库存持续走高，尚在警线之内
根据9月底住宅库存数据，我们可以看出，西安（包含西咸）整体住宅库存为万平米，去化周期10.1月。可以看出，从去年9月开始，随着市场供应的不断释放，成交的不断萎缩，西安楼市的住宅存量呈现逐月攀升，已经告别一房难求的市场状态。
不过目前10.1月的去化周期，市场尚在绿线之内（去化周期一般来说在6个月以内说明库存告急，高于18个月说明供大于求），此外，年由于土地土拍市场不景气，房企拿地放缓也变相的导致了西安目前市场供应放缓。我们可以初步判断，目前西安目前市场还算健康，还未达到供大于求的的情况。这也是目前西安一直未出台更加刺激的政策的根本原因。
▲西安住宅库存及去化周期走势（含主城、西咸）
不过在市场存量结构上我们应该有清楚的认知：主城与外围的差别，目前主城呈现的是供不应求，而外围则呈现的是供大于求，这就是自年开始，西咸新区已经放缓了住宅用地的供应，而西安主城则是土地供应的主要区域的原因。这也是西咸已经放开2成首付，而西安迟迟未动的原因。
3、热点区域分析
核心结论：年西安主城的热点板块将主要在软件新城和港务区，两个区域各有优势，港务区偏刚需，软件新城偏改善，购房者可根据自己的实际情况，进行选择。
1、软件新城
西安的众多新区中，软件新城可以说是最具有发展确定性的区域。
疆域面积不大，规划兑现相对周期短
软件新城初期规划面积为14k㎡，扩容后也仅24.42k㎡。根据官方介绍区域内规划建设了23所学校，从幼儿园到中学一应俱全，教育资源充沛。云水公园、鹤鸣湖公园，西安第一条28公里夜光走廊“沣惠渠绿道”穿城而过。陕西省图书馆新馆和全球程序员节永久会址西安高新国际会议中心。医院已启动建设。从现在的建设情况来看，预计3-5年，软件新城的整体配套将会呈现，符合新区规划五年之内的观点。
▲丝路软件城区域范围
产业发展已具规模，高知人群聚集区域
软件新城主打的就是软件研发、移动互联网、物联网等IT行业，多年来，软件新城的产业发展保持着每年30%以上的增速，每年新增企业过百家，新增就业人员1-2万人，年，区域软件和信息服务业营收超过亿元，综合排名已经位列全国软件产业基地第五名。目前软件新城聚集了西安90%以上的软件研发企业，企业总数达到家，从业人员超过23万人。
西安近年GDP的傲人增速，离不开大量程序员夜以继日的用知识产权换取可观的财富，可以说坚实的产业和人才基础，注定了软件新城将是未来西安热点板块之一。
因此如果
