重磅发布

北京市住建委等部门就共同起草的《北京市深化住宅专项维修资金管理改革实施方案（征求意见稿）》面向社会公开征求意见。

业委会或物管会是小区维修资金使用的申请人，需在小区显著位置公示维修资金使用方案，充分征求相关业主意见并组织表决。

当维修资金余额不足首期交存额的30%时，业主可申请提取其个人住房公积金账户内的存储余额，一次性或在2年内分期续交。

一

当维修资金余额不足首期交存额的30%时，业主可申请提取其个人住房公积金账户内的存储余额

未交维修资金住宅由售房单位或个人补建1

（1）征求意见稿首次对维修资金补建工作作出规定

征求意见稿提出，对全市应交未交维修资金的各类住宅的产权单位及产权人，组织开展维修资金补建工作。

其中，商品住宅由业主作为补建主体，按照现行商品住宅交存标准进行补建；售后公房则分为两种情况，一种是未转为商品住宅的售后公房，由售房单位作为补建主体，按照售房当年的交存标准进行补建；一种是已转为商品住宅的售后公房，由业主按照现行商品住宅交存标准进行补建。

（2）售房单位破产灭失的则由其上级单位补建

售房单位改制合并的由承继单位补建，售房单位破产灭失的则由其上级单位补建。

起草说明也明确，如果售房单位将房改房维修资金业主账户按照商品住宅标准补足到位，建立起完整的业主维修资金明细账户并移交给小区业委会或物管会后，后续的房屋维修和更新、改造责任将由业主按《北京市物业管理条例》的规定承担。

（3）北京市现行商品住宅维修资金的交存标准

北京市现行商品住宅维修资金的交存标准为：独立式住宅或非住宅50元/平方米；多层住宅元/平方米；高层住宅元/平方米。一套80平方米的高层两居室，个人按标准补建的话，需交存1.6万元。

维修资金使用方案需按程序公示和表决2

（1）充分征求相关业主意见并组织表决

规范维修资金的使用，也是此次征求意见稿的重点。征求意见稿明确，业委会或物管会是小区维修资金使用的申请人。业委会或物管会可自行或委托物业服务人根据维修改造项目情况编制维修资金使用方案，并在小区显著位置公示使用方案，充分征求相关业主意见并组织表决。

（2）将使用方案在小区显著位置公示

与此同时，涉及屋面防水损坏、电梯故障、高层住宅水泵损坏、楼体单侧外立面脱落、专用排水设施功能障碍、消防系统功能障碍等涉及重大公共利益的应急维修资金使用的，不需业主进行表决，但需由社区居委会提供现场核实意见，并将使用方案在小区显著位置公示。

（3）强化了业委会或物管会的主体职责

这些规定，强化了业委会或物管会的主体职责，并将业主共同决定作为维修资金使用的重要保障，强调公示制度，有利于切实保障业主的知情权和决定权。

（4）申请人可直接在网上提交材料，实现“一网通办”

为便利审批，此次征求意见稿特别提出将简化维修资金使用备案材料，申请人可直接在网上提交材料，实现“一网通办”。其中，非应急维修的，申请人只需提交使用申请书（含使用方案）、业主共同表决并公示结果、业主分摊明细三项材料；应急维修的，申请人只需提交使用申请书（含使用方案）、维修资金使用公示情况及居委会核实意见、业主分摊明细三项材料。

个人可提取住房公积金续交维修资金3

（1）督促业主按照届时适用的标准补足专项维修资金

《北京市物业管理条例》规定，专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主委员会或者物业管理委员会应当及时通知、督促业主按照届时适用的标准补足专项维修资金。

（2）应补交维修资金及其滞纳金

如何续筹？此次给出了具体方案。征求意见稿提出，当分户账面维修资金余额不足首期交存额30%时，业主应按照现行商品住宅交存标准及时续交。维修资金的续交总额、业主分摊金额、交存方式及期限等由业委会或物业管理委员会拟定，并提交业主大会或业主共同表决后实施。

对于拒不交纳、续筹维修资金、分摊相应维修费用的业主，在办理所涉及房屋交易、产权登记等相关手续时，应补交维修资金及其滞纳金。

（3）允许业主一次性续交或两年内分期续交

值得一提的是，为支持续筹，新政不仅灵活了维修资金续交方式，允许业主一次性续交或两年内分期续交，还首次明确业主及其配偶可申请提取其个人住房公积金账户内的存储余额进行维修资金交存。

二

小区公共收益的50%以上应优先用于填补维修资金账户不足

开展维修资金补建工作1

（1）明确补建主体和标准

市住房资金管理部门全面清理、补充我市维修资金相关数据信息，摸清底数。通过信息采集和数据比对，确定应交未交的各类住宅的产权单位及产权人，组织开展维修资金补建工作。商品住宅（包括各种产权类保障性和政策性住房）由业主作为补建主体，按照现行商品住宅交存标准进行补建。售后公房未转为商品住宅的，由售房单位作为补建主体，涉及“非经资产”移交的由接收单位作为补建主体，按照售房当年的交存标准进行补建。售后公房转为商品住宅的，由业主按照现行商品住宅交存标准进行补建。

（2）重点推进售后公房售房单位补建

有明确售房单位的由售房单位补建，售房单位改制合并的由承继单位补建，售房单位破产灭失的由其上级单位补建，无上级单位的由国有资产管理部门或其他上级管理部门商财政部门制定补建方案。

售房单位补建维修资金可优先使用售房款，不足部分由各单位自筹。售房单位售房时未收缴维修资金或已收缴但未交存到市住房资金管理部门账户的，如多年来已对售后公房维修进行了资金投入且能够提供相关凭证的，可作为已交存维修资金部分从应补交额度中扣除。“非经资产”接收单位作为维修资金补建主体的，可使用一次性综合补助费和划转的售房款余额进行补交。

（3）未售公房产权单位补建维修资金

未售公房与其他已交存维修资金住宅位于同一个物业管理区域的，产权单位应作为业主参照商品住宅标准补建维修资金。产权单位补建资金确有困难的，可从本单位其他售后公房售房款中支取。

（4）明确有条件下的售后公房维修改造责任

售后公房售房单位履行了以下职责之一的，由业主承担售后公房的维修和更新、改造责任：

1.纳入我市老旧小区改造范围的，由售房单位按照相关标准进行老旧小区改造或一次性出资（可利用售房单位交存的维修资金或售房款）后，在市住房资金管理系统建立业主维修资金明细账户（售房单位不需再对业主原交存部分进行补足）并移交给小区业委会（物管会）的；

2.未纳入老旧小区改造范围，但由售房单位按照我市商品住宅标准将售后公房维修资金业主账户补足到位，在市住房资金管理系统完整建立业主维修资金明细账户并移交给小区业委会（物管会）的；

3.《方案》实施后出售公有住房的，业主按照商品住宅标准交存维修资金，售房单位在市住房资金管理系统完整建立业主维修资金明细账户的。

推进维修资金续筹工作2

（1）明确续筹标准和方式

业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，业主应按照现行商品住宅交存标准及时续交。维修资金续交可以一次性续交或分期续交，采取分期续交的应在两年内完成。维修资金的续交总额、业主分摊金额、交存方式及期限等由业委会（物管会）拟定，并提交业主大会或业主共同表决后实施。业委会（物管会）应组织和督促业主及时续交维修资金。

（2）给予政策支持

业主及其配偶可申请提取其个人住房公积金账户内的存储余额进行维修资金交存。小区公共收益的50%以上应优先用于填补维修资金账户不足；可以建立小区公共收益日常补充筹集机制，对于未低于30%的账户，公共收益也可用于补充维修资金，直至达到首期维修资金交存金额，具体补充方案由业主大会或业主共同表决后确定。

（3）落实限制措施

与房屋交易、产权登记等环节联动，对于拒不交存、续交维修资金、分摊相应维修费用的业主，在办理所涉及房屋相关手续时，应责成其补交维修资金及其滞纳金。对于售后公房尚未完成补建，或已建立但账户余额不足的，可先由业主按照商品住宅首期交存标准补建或补足差额再进行交易。

严格维修资金首期交存3

（1）明确商品住宅首期交存时间及方式

业主购买新建商品住宅（包括各种产权类保障性和政策性住房）后，应在办理入住手续前交存首期维修资金。开发建设单位应在办理房屋初始登记前到市住房资金管理系统中建立商品住宅维修资金账户，并按物业管理区域、幢、户设置明细账目，通知业主自行交存维修资金，并将业主自行交存的时间和方式等写进售房合同。购买共有产权住房的按照我市相关交存政策及标准执行。开发建设单位不得以任何理由代收维修资金，不得将代收维修资金事项写入售房合同。未交存首期维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购房人。

（2）明确《方案》实施后出售公房首期交存时间及方式

《方案》实施后业主向售房单位购买公有住房时，应按商品住宅标准向售房单位交存维修资金，并承担售后公房的维修和更新、改造责任。售房单位持售房批复、维修资金交存明细，到市住房资金管理系统中建立业主维修资金明细账户。售房单位应在售后公房备案前将收取的维修资金交存到市住房资金管理部门。

进一步规范维修资金使用4

（1）规范维修资金使用业主决策机制

业委会（物管会）是小区维修资金使用的申请人。业委会（物管会）自行或委托物业服务人根据维修改造项目情况编制维修资金使用方案，具体包括维修项目、预算费用、分摊标准、竣工验收等内容。

业委会（物管会）需在小区显著位置并通过其他多种渠道公示使用方案，充分征求相关业主意见。业委会（物管会）组织相关业主对维修资金使用方案进行表决。表决通过后的使用方案需在小区显著位置再次进行公示。为进一步提高业主共同表决的效率，业主大会可以在管理规约和议事规则中约定，对维修资金使用可采取异议表决方式；小区年度涉及多项的维修资金使用方案，在提交业主大会一次性表决后，使用时不需要再另行表决。

涉及屋面防水损坏、电梯故障、高层住宅水泵损坏、楼体单侧外立面脱落、专用排水设施功能障碍、消防系统功能障碍等涉及重大公共利益的应急维修资金使用的，不需业主进行表决，但需要由社区居委会提供现场核实意见（电梯及消防设施故障现场难以判断的，可由专业机构出具鉴定报告或依据有关部门出具的整改意见），并将使用方案在小区显著位置进行公示。

（2）提倡存储银行为业主提供第三方技术服务

维修项目需要进行鉴定、审价和监理的，提倡由小区维修资金存储银行委托第三方专业机构，并为业主免费提供相关服务，鉴定、审价结果以及据此调整后的工程费用等及时告知业主。

（3）售后公房维修资金使用不再征求售房单位意见

承担房屋维修养护责任的售后公房售房单位可以一次性书面委托业主就单位缴存部分维修资金代为行使申请和表决权利，该委托事项可由业委会（物管会）组织，委托后维修资金使用不需再征求售后公房售房单位意见。对于涉及央产房和市属房等多产权类型、多售房单位的住宅小区，业委会（物管会）要负责建立详细的住宅和售房单位台账，完善该类型小区的维修资金支取使用机制，进一步提升维修资金使用效率。

（4）统一规范和简化维修资金使用备案材料

维修资金使用申请人通过市住房资金管理系统提交使用申请书（含使用方案）、业主共同表决并公示结果、业主分摊明细三项材料，直接在网上进行备案，实现一网通办。涉及屋面防水损坏等应急维修资金使用的，网上提交材料为使用申请书（含使用方案）、维修资金使用公示情况及居委会核实意见、业主分摊明细三项。各部门不得要求申请人再提交维修鉴定、评估报告等材料。

（5）加强维修资金使用事中事后监管

通过引入工程过程监理、竣工验收审价、业委会（物管会）定期公布维修资金收支情况、业委会（物管会）换届前财务审计等多种方式，确保维修资金依法合规使用。市、区住建（房管）部门要加强对年度维修资金使用项目的抽查检查，重点对维修资金使用过程中涉及的使用方案编制、业主共同表决、银行专项服务、工程维修质量等进行综合检查，涉及违法违规的要依法严肃处理。

（6）实行维修资金使用按进度拨付制度

维修资金使用申请经区住建（房管）部门备案后，由市住房资金管理部门或存储银行按照使用申请人与施工维修单位签订的施工维修合同约定进度进行拨款。

（7）提前编制维修资金使用年度计划

小区业委会（物管会）应会同物业服务人、房屋管理单位，在每年年底前编制下一年度小区维修资金使用计划，并抄送维修资金存储银行，提前做好维修资金使用的相关准备工作。

搭建维修资金信息管理平台5

（1）搭建全市统一、覆盖全流程的信息管理平台

借助市场化力量，市住房资金管理部门要整合现有维修资金管理系统，充分利用科技手段，搭建维修资金信息管理平台，实现资金管理、房屋交易、不动产登记等部门数据联网和安全共享，建立从归集资金、存储资金、使用资金、续筹资金闭环的维修资金管理体系，覆盖全体业主、物业服务人、存储银行、施工维修单位和政府部门等所有相关群体。

（2）加强维修资金信息公示公开

在首都之窗网站建立专栏，实时公开全市商品住宅和售后公房维修资金归集、申请使用和审批备案情况，提高信息透明度。开发手机移动端APP供业主随时查询其名下维修资金收支明细及余额等信息，保障维修资金全程在阳光下运行。

强化维修资金存储银行服务保障功能6

（1）增选维修资金存储银行

以银行能够提供的资金收益水平、服务效率和质量、资金支取使用监管、为业主提供第三方服务等为条件，通过公开招投标方式，增选维修资金存储银行，进一步提高维修资金保值增值和为业主提供服务的水平。

（2）建立存储银行考评退出机制

统一商品住宅和售后公房维修资金存储银行，对存储银行按年进行考核测评，淘汰服务质量差、收益水平低的银行，并定期增补其它优质银行作为存储银行。

（3）健全维修资金增值收益分配制度

建立维修资金增值收益与住宅一一对应的分配机制，维修资金当年实现的收益要在本年内分配至业主维修资金账户中滚存使用，确保维修资金增值收益据实分配。

探索建立住宅安全保险制度7建立单一产权住宅安全保险制度。利用市场化手段遴选商业保险机构，针对单一产权住宅的共用部位、共用设施设备维修养护提供定制险种，对突发的非人为的设施设备损坏由保险支付维修费用。率先探索在公租房、集体土地租赁房开展试点，总结经验并逐步推广。

公开征求意见时间为：年4月22日至年5月22日

意见反馈渠道如下：

1.电子邮箱：sjwwdss.