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越是在市场下行期，城市内部的分化越明显，城市核心区的资产受到追捧，往往能呈现逆周期行情。

去年西部商贸城板块迎来入市潮，新入市项目在定价上都比较纠结，显性的土地成本就逼近元/㎡，再加上配套的商业地块开发，资金沉淀压力大，面对大周期的下行和群雄混战，如何保证利润和去化是个头疼的问题。如今经过近一年的市场验证，西部商贸城的区位优势，还是让各家稳住了阵脚。

前三季度，即墨区新建商品住宅网签了套，超过了-年任一年度的网签量，并且刷新了同期成交量的纪录，市场需求端连续三年下行的趋势在今年止住了。

从数据层面看，即墨市场经历了三年的盘整。和胶州、胶南市场相比，即墨的楼市相对封闭，是一个偏内生型的市场，尤其在蓝谷板块退烧，整个市场的客户更显单一。缺少外部客群的支撑，在房价高企的时期，本地刚需被抑制，改善逐渐透支，即墨市场更早的转入下行周期。

今年成交量的上涨，很大的原因是地缘刚需的集中入市。前三季度即墨区新建商品住宅成交均价为元/㎡，相比上年同期下降了2%，成交量前十的项目，均价全部在-元/㎡的区间内，房价调整后激活了此前被抑制的刚需群体。

青岛77个房地产板块，西部商贸城的住宅成交量排第二

TOP10项目中，一半的项目在西部商贸城。前三季度，西部商贸城新建商品住宅网签了套，在青岛77个房地产板块中，网签量仅次于胶南灵山湾。

在宏观市场预期消极之际，占据城市资源的西部商贸城，市场压舱石的角色份量更重了。

西部商贸城是即墨普遍认知里的富人区，房地产开发贯以中高端改善面世，年之前，板块内部竞争并不充分，绿城、保利项目售罄后一度无房可售，当年入市的禹洲·朗庭府、蓝城·玉蘭公馆项目抓住这波空窗期，实现了产品的高溢价，最高售价达到元/㎡。但-年间，西部商贸城大规模土地出让，导致新盘扎堆入市。

在不到2平方公里的土地上，西部商贸城在售楼盘达到13个。中南·紫云集、荣盛·锦绣学府、中冶·德贤公馆、万达·琴岛ONE等新近入市的项目相继推出了99㎡、89㎡的刚需户型，虽然不是主力户型，但在当时没有㎡以下产品供应的背景下，释放了足够强烈的信号。随着这些项目入市，西部商贸城的价格均线由1元落至元。新近入市的首创·禧瑞学府干脆去掉了精装，毛坯入市，价格进一步拉低到10元/㎡。

通过上述项目销售一线的反馈，目前各家的主力客户，来自于乡镇进城的首置人群。以往西部商贸城以服装市场小微企业主、域内地缘改善为主力的客户结构，发生了转变。

明年的西部商贸城板块，市场会迎来一场变局

年前的西部商贸城板块，市场需求高，但供应不足，成交主要受供应制约，年均成交量29万㎡。年西部商贸城迎来供应潮，恰逢市场恐慌期，一年还是成交了32万㎡。30万㎡基本是板块市场容量的底。

今年即墨区实行住宅用地供应“两集中”，前两批次供地建面万㎡，仅为去年同期万㎡供应规模的五分之一，而这万㎡的建设体量中，回迁安置房58万㎡，人才公寓6.8万㎡，实际可售商品住宅仅52万㎡，且分布在中部老城和城南板块，也就是说西部商贸城今年还没有商品住宅建设用地供应。

按照控规，经历-年间的大规模土地出让，西部商贸城板块核心区可建设用地基本出让完毕，不是不供地，而是无地可供了。

目前西部商贸城13个在售楼盘的狭义存量是51万㎡，去化周期不到10个月，广义存量是万㎡，去化周期23个月，处在稳健的周期内。

今年还剩一个季度，现在各家房企最迫切的是回款，抓住年底的时机冲量是必然的动作，四季度西部商贸城的住宅成交量预计超20万㎡，这么算，存量又少了20%。

现在整体供求均衡，市场情绪没变化。当广义存量去化周期到12个月左右的时候，也就是六七十万方的规模时，存量的稀缺性会放大，供求关系反转必然导致市场情绪的变化，价格体系的重构。明年的西部商贸城，市场会迎来一场变局。

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