来源：亿翰智库

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·大悦城控股

受新冠疫情冲击，大悦城年在销售面积增长，销售均价下降，导致销售金额下降2.4%。但是企业拥有一定的土地储备，并且-年新增土地储备建筑面积均高于销售面积，因此年疫情缓解后，在土地储备充足的情况下，销售业绩有望逐渐释放。

此外，年大悦城的营业收入进一步增长，但是毛利润和净利润规模却转头向下。部分原因是企业结转的项目营业成本提高，降低了毛利润；另一部分原因则是在年疫情冲击下，产生了较多的非经常性损益，比如来自合联营公司的投资收益出现净亏损，另外部分项目销售价格不及预期产生了资产减值损失等。作为国企，企业在融资方面具有优势，融资成本处于行业内的低位，同时企业净负债率和现金短债比等财务指标优良，偿债能力强，债务风险低。

一

销售金额增速放缓

土储充足或有助于未来业绩释放

受新冠疫情冲击，大悦城年在销售面积增长但是销售均价下降的情况下，销售金额也下降了2.4%。具体来看，大悦城全口径销售金额为亿元，销售面积为万平米，销售均价为元/平方米，其中，销售均价延续了年下降的趋势。我们认为，销售均价下降，主要是因为在新冠疫情冲击下，房企有系列打折促销活动，这导致了销售均价下降。

虽然销售金额有小幅的下滑，但是大悦城在年紧抓回款。年共实现权益销售回款.7亿元，同比增长6.9%，有助于保障公司的现金流安全。

截止年末，大悦城拥有的土地储备总建筑面积为.9万平米，存续比高达9.2年，按照年的销售面积，企业当前的土地储备可供开发9年左右。此外，从-年企业的投资力度来看，我们发现近两年大悦城新增土地储备建筑面积均高于销售面积，-年投销比分别为1.7和1.5。综合来看，年疫情缓解，在土地储备充足的情况下，销售业绩有望逐渐释放。

二

毛利润率高但净利润率进一步收窄

年净利润率仅2.9%

年大悦城的营业收入进一步增长，但是毛利润和净利润规模却转头向下。

年大悦城营业收入为.5亿元，同比增长13.8%，营业成本为.6%，同比增长32.3%。营业成本增速远高于营业收入增速，导致毛利润下降12.8%至.9，也造成了毛利润率下降9.6个百分点至31.4%。

具体来看，大悦城的营业收入主要来源于以下几项业务：

（1）商品房销售及一级土地开发（下文简称“商品房开发”）；（2）投资物业及相关服务（下文简称“投资物业”）；（3）酒店经营；（4）物业及其他管理。

年新冠疫情对各行各业都产生了或多或少的影响。于大悦城而言，商品房开发是企业的主要业务，在营业收入中的占比高，商品房开发的盈利能力基本决定了整体的盈利能力。在商品房开发方面，年大悦城商品房结算面积为万平米，比年增加%，这促使了商品房开发营业收入增长21.11%，也使得整体营业收入上涨。但是疫情导致了施工周期延长，促使部分年结转的项目的成本提升，导致商品房开发的毛利润空间压缩，毛利润率也随之下降10.15个百分点。同理，公司整体毛利润和毛利润率也下降。

致使大悦城年净利润和净利润率下降的原因远不止于此。从大悦城的合并利润表可以看到，年大悦城来自合联营公司的投资收益由年的盈利4.97亿元变为年亏损12.17亿元，另外，企业还计提了4.85亿元信用减值损失以及7.21亿元的资产减值损失。最终导致企业的净利润由年的33.8亿元下降至11.2亿元，净利润率由10.0%下降至2.9%，同时归属于母公司所有者的净利润亏损3.87亿元。

三

净负债率下降至85.53%

维持黄档水平

大悦城在债务方面，表现优秀。一是国企背景，使得企业融资成本常年处于行业内低位，年受益于融资环境宽松，企业的加权融资成本下降0.13个百分点至5.1%。二是年加强销售回款，促使企业内源性现金流增加，企业货币资金继续增加，保证了现金短债比和净负债率处于红线范围内。截至年末，企业仅剔除预收账款的资产负债率超出红线范围，这也使得企业继续维持在黄档位置。

典型房企年报披露时间（）

图表：E50企业样本展示