导读

近九成典型房企毛利率、归母净利率双降。

◎研究员/朱一鸣、贡显扬、汪慧、唐嫣蓓

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年，市场下行叠加房企前期部分高地价项目进入结算，企业利润空间持续受到挤压，行业利润增速自年以来呈明显下行趋势，年利润规模负增长。同时，行业整体利润率持续下行探底，企业各项利润率指标均已降至历史较低水平，年近九成企业毛利率、归母净利率双降，部分头部房企毛利率低于20%。

总体来看，目前市场仍在出清过程中，短期内企业盈利水平仍将继续承压。但随着前期高价地逐步去化并完成结算，中长期行业利润率水平将触底回升，毛利率有望维持在20%-25%的区间。目前行业盘整期下高杠杆、高周转模式无法持续，企业经营逻辑正在加速转变。审慎拿地、优选项目，保证项目利润率水平；降本增效、战略精简，向管理要效益；回归产品、加强产品力打造，提高产品适销性及产品溢价，是目前企业稳利润的关键。

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利润规模负增长

行业利润率加速探底

1、营收增速进一步放缓，利润规模负增长

在“房住不炒”、行业降杠杆的政策主基调下，近年针对房地产行业的监管持续。企业销售规模增速放缓，年部分房企出现规模负增长，企业整体结算规模相应受到影响。同时，市场下行叠加房企前期部分高地价项目进入结算，企业利润空间持续受到挤压，行业利润增速自年以来呈明显下行趋势。

从截至目前已披露年度业绩的企业数据来看，年行业典型上市房企整体实现营收收入亿元、营业成本亿元，企业营业收入和营业成本增速的中位数分别为14.4%和20.7%，较和年进一步放缓。且自年以来行业营业成本增速均高于同期的营收增速，年高出逾6个百分点。

在营业收入和营业成本增速不匹配的挤压下，行业利润增速表现出更为明显的放缓趋势，直至出现负增长。年行业典型上市房企整体实现毛利润规模亿元，企业毛利润增速的中位数为同比降低2.3%。整体实现净利润亿元、归母净利润亿元，企业净利润增速和归母净利润增速的中位数分别为-22.4%和-26%。

年行业典型上市房企：万科A、华侨城A、金融街、招商蛇口、华发股份、信达地产、新城控股、北辰实业、金隅集团、天誉置业、朗诗地产、保利置业集团、越秀地产、正商实业、瑞安房地产、深圳控股、众安集团、中国海外发展、合生创展集团、中国金茂、建业地产、旭辉控股集团、龙湖集团、路劲、华润置地、时代中国控股、宝龙地产、力高集团、禹洲集团、合景泰富集团、景瑞控股、银城国际、建发国际、中骏集团控股、弘阳地产、碧桂园、德信中国、大唐集团控股、三盛控股、祥生控股集团、佳源国际、中梁控股、富力地产、融信中国、远洋集团、龙光集团、雅居乐集团、绿城中国、美的置业、大发地产、正荣地产、三巽集团、上坤地产、港龙中国地产、领地控股、金辉控股、仁恒置地

2、行业利润率持续下行探底，短期内仍将继续承压

从利润率指标来看，近年来行业整体盈利能力面临较大的下行压力。年行业典型上市房企整体的毛利率、净利率以及归母净利率水平均延续年以来的下行趋势，且降幅较年进一步明显扩大。其中，年典型房企毛利率中位数同比降低4.4个百分点至19.3%。净利率和归母净利率的中位数也分别降低3.0和4.3个百分点至7.7%和4.7%。目前，行业整体利润率持续下行探底，企业各项利润率指标均已降至历史较低水平。

近年来行业盈利空间受到挤压、多数典型上市房企利润率水平显著下降主要有以下两大原因：一方面，近年来行业规模增速放缓、企业销售去化压力较大，不少企业通过打折促销、“以价换量”来保证货值去化，保障销售目标的实现，这也进一步加剧了企业增收不增利的表现。另一方面，规模房企低利润项目仍然处于结算期，利润出现下降，但当期费用在目前的市场环境下仍然偏高，两者并不匹配。此外，行业下行背景下，年不少房企结合市场风险对部分项目和股权投资计提资产减值，也对当期的利润表现有负面影响。

3、降本增效、回归产品是目前企业稳利润的关键

总体来看，年行业整体利润增速和盈利表现不佳，从各大上市房企的盈利预期来看，多数房企认为目前市场仍在出清的过程中，企业盈利水平探底至历史较低水平、短期内仍将继续承压。但随着前期高地价项目逐步去化并完成结算，中长期来看，行业利润率水平在触底之后将会有所回升。

如万科表示，未来两年还是有一定的毛利率压力，但开发业务毛利率可以维持在20%的水平。越秀也认为，目前毛利率下降是行业趋势，未来行业回归合理盈利之后，毛利率将维持在20%-25%的区间。

同时，目前行业盘整期下企业经营逻辑正在加速转变，高杠杆、高周转模式无法持续，企业“稳利润”需从精益管理及产品品质入手。一方面，企业需更加审慎拿地、优选项目，保证项目利润率水平。另一方面，积极通过战略精简、组织架构精简，提高经营质量及运营管理效率，“降本增效”向管理要效益。此外，当前市场背景下企业更应回归产品，加强产品力打造、