亩地，亿的投资规模，打造几个亿级的产业集群
这个以“湖南经典、中部第一、国际品牌”为发展定位，悬挂省、市、区重点，旨在建设成为立足长株潭、辐射中西部、面向全国、链接海内外的超大型新七代商贸大市场集群的项目。岳塘国际商贸城超强的口号，直接秒杀长沙湾田国际、金桥国际、高岭国际、高星物流，只号称承接长沙高桥、马王堆市场转移的市场。项目在年的商铺投资市场上，可谓是风生水起，一时风光无二，成功吸引了千上万的投资客户，仅仅几个月的时间，宣称销售了60-70亿。
而前不久去到岳塘一看，空旷的场地，空置的商铺，稀稀拉拉的人流，这样的市场未来在哪里，看不到尽头。当初那些挤破脑袋购买这些商铺的人，是抢占了市场的时机分到了市场的红利，还是泥足深陷，后悔不及。
为什么岳塘商贸城，销售的如此火爆，投资客户为什么这么愿意投资于此，上万的客户几十亿的资金，客户客选择理由到底是什么？而现在的经营为什么如此惨淡？今天也是主观的自我认知性的谈一谈。
一、岳塘的位置非常有迷惑性：买铺看地段，这个理论一直在教导投资客户，岳塘商贸城，处于长沙、湘潭、株洲的中间位置，距离长沙15公里，距离株洲17公里，距离湘潭城区，仅仅5公里，天然的铁三角位置，公路、告诉、铁路、水运都非常方便，相对于湾田、高岭、大汉金桥，自身潜在地缘性辐射的人口范围和交通，确实有一个天然的优越感。
但这个位置又缺乏很强的成长空间，从三个城市来看，长沙南拓受到绿地红线的困扰，再向南发展几乎没有任何的空间；对于株洲而言，红旗路到田心版块不是株洲的核心发展版图，株洲目前主要以云龙新城和高铁西版块为发展重心，对于湘潭，虽然项目地处湘潭，但湘潭核心的发展点一是九华片区其次是瑶湾片区，总体来说，这个位置是三个城市的交叉重心，但又不是集合发展推进融合的机会重心，区域的自身潜在大发展的动能不足，未来由土地增值所创造的红利空间不大，也让项目很长一段时间失去批零结合的经营的可能。都知道批发是渠道、零售是人气，这也会让项目在比较长的一段时间里冷冷清清，尤其是目前招商没有满的情况下，内部的经营氛围会更加显得惨淡，商业的恶心循环可能会出现。
二、市场的建筑规划的迷惑性：项目打造的第七代商贸市场，相比于传统的底商结果或者是一拖二的物业结构，整体的规划上，有非常大的土地集约效应。而且在商贸经营的功能上又保障层层通车，户户临街，对于目的性采购的消费者来说非常的方便。但是，由于整栋楼的空间特别大，整个空间就像一个水泥组成的迷宫，人行的动线感受非常不好，人行向上或者跨区域比较容易失去方向。同时由于建设车道，又导致所有门面的昭示性不强，且因为目前在经营商户的数量少，穿过内部的街区就像是穿越隧道一般的感受，消费的体验感比较差。
三、营销模式的迷惑性：岳塘国际商贸城，在销售模式上采用20年委托管理模式，前3年一次性冲抵，第四到第十年每年8%的回报，后十年采用的是分红模式，客户在前10年即可收回投资回报的79%，3年以后，对于投资客户来说，租金交完月供，每个月还有收益，对于很多的投资客户而言，这是一个天大的好事情，
相比如把钱存在银行的低利率，投资在这里不仅每年可以多一半的利润，还白白赚一个铺，所以项目一出台的这样的模式，大量的投资客户蜂拥而至，迅速拉动楼盘的销售。但事实是相对于自购自营的客户，投资客的价格是它的两倍，开发商在能够兑现承诺按期返租的情况测算，相当于甲方用每年2.9个点的租金收益，租赁投资客户10年的商铺。所以最不济的情况，甲方把投资客户的资金方在银行，基本每年也不会亏本。
四、全民分销的氛围迷惑性：岳塘国际商贸城，通过其项目的低总价、高佣金，吸引了全长沙就有1万多经纪人在推销，各大保险公司、新环境、德祐、中环、建安等长沙大大小小的二楼房中间公司火力全开，同时在其它地州市也打开渠道，娄底、邵阳、怀化等地每天都在输送客流。在房地产领域整个产业链上，销售方、开发商、渠道方形成了一个巨大的利益集团，各方大肆宣传造势。
一时间造成楼盘人潮汹涌，很多不明就理的投资客户，大多存在这种从众的心态，而且还有现场的销售氛围的带动，不想成交都难。根据当时的观察，只要分销机构，拓客上门的客户，成交的几率高达了50%，很多客户缴纳定金还不知道自己买的是哪个位置，可想而知，当时的客户盲目到什么程度。
五、形象概念上的迷惑性：在岳塘不仅仅是在建筑上创造了新的第七代市场的概念，在业态上也是超前规划、格局超大，现实的感受与微商喜提和谐号动车的喜感差距不大。举例来说，项目儿童版块号称找到全球儿童产业交易基地，号称与中国城商联儿童商业工作委员会，从国家儿童产业发展战略高度，整合行业资源，优化产业供应链，同时通过红网直播，联合湖南卫视、金鹰卡通，从IP打造和流量加持助力厂家腾飞。从国家战略到市场规划再到展销供应，全流程的产业链条规划，看起来无比的美妙。而事实上，中国儿童产业产能的核心不在湖南、中国核心出口贸易交易点不在湖南，中国核心儿童产品消费地也不在湖南，从产展销三个维度，在没有天时地利人和，这么高端战略规划，实际上能够真正吻合市场的需求吗？
六、形象宣传上的迷惑性：走进岳塘，首先印入眼帘的就是公司老总受到这个政府领导的接待，一开始给到客户的暗示就是，项目受到重视、政府支持，再加上公司宣传的五江集团占股51%，长沙73个老旧市场大户占有49%，实行的合作型的开发模式，品牌墙上0家的经营品牌的入驻，从客户的心里认知层面上，这样有品牌实力、有形象、有知名度的项目，投资增值是水到渠成的事情。但事实到了经营期，不知因何故，宣传的0户商家没有完全到位，市场整体开门率不足30%,项目到底是宣传夸大，还是经营户等待入场良机，很难知晓。
岳塘国际商贸城，很多的内在因素不好去揣测，但从目前的现状来看，项目所说的0亩的规模，还没有打造出规模效应，整个市场目前的生存状态比较差，确是事实。从目前来说，那些投资买铺的客户，是在给开发商做了一个做资金池而已。对于投资客户，最好的祈祷就是这个企业能够持续的壮大，资金池不停的滚动，就像传销金融一样，盖子没揭开的那一天，每年还能在市场那里收点租金。而市场未来的路在何方，或许要等20年后再看。
最后说说：投资商铺，很多投资人对投资缺乏理性的判断和分析，很多的判断依据全靠营销人员的说辞和现场的氛围，没有很好的去衡量利和弊，单纯去看表现和投资回报，即不科学也不合理。要知道，每年8%的固定回报，10年稳赚一个铺，这种包赚还拥有超级盈利空间的生意，不会轻易分享给普罗大众，如果有，那注定就是一个提前挖好的坑。要想真正守住自己的资产不贬值，尽量去选择可独立经营或者是已经在经营的现铺，投资看的见，摸的着，对于这种高逼格、高套路的投资，还是少投为好。
友情提醒：
以上内容仅有感而发，无关任何预设立场与商业操作，研究长沙城市发展10余年，因为了解，所以真诚，所以更希望这座城市少走弯路，仅此而已
