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一、不动产评估中的常用术语用地面积：用地方案图中划定的面积。建筑面积：建筑物各层外墙或结构外围水平投影面积之和。容积率：项目规划用地范围内总建筑面积与总建设用地面积之比。　（土地单价＝楼面地价×容积率。）　建筑密度：也叫建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑基底面积之和与规划建设用地面积之比。套内建筑面积：套内建筑面积为套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。套内使用面积：房屋户内全部实际可供使用的空间，按房屋的内墙间的净空面积计算。商品房销售面积：商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）。商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。绿地率：用来描述居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。开间：通常指房间宽度。进深：通常指房间长度。商品房：在以市场地价获得的土地上建造的可自由转让或出租的建筑物，其权益包含建筑物的所有权和所占用土地的使用权，二者合一，不可分割。地上建筑物的所有权依赖于土地的使用权，土地使用权的性质、用途和年限决定了房屋所有权的性质、类别、年限。房改房：按照国家房改有关售房政策以标准价、优惠价、成本价向符合分房条件和已取得住房使用权的住户出售的公有直管和自管住宅。净高：等于层高减去楼板厚度。层高：楼面或地面结构层上表面至上部结构层上表面之间的垂直距离。三通一平：通水、通电、通路及场地平整。五通一平：通路、通电、通信、供水、排水及场地平整。七通一平：通路、通电、通信、供水、排水、燃气、供热及场地平整。“五证一书”：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证和房地产开发企业资质证书。 　　二、不动产的特征1、自然特征不动产作为自然物的特性包括：不可移动性、耐久性和数量有限性。（1）不可移动性，又称位置固定性，实体的唯一性，即地理位置是固定的，实体是唯一的。不可移动性是不动产最重要的一个特性，也是不动产不同于其他财产的主要之处。每一块土地的绝对位置（经纬度）是固定的，包括地面及其以上和以下的空间。各块土地之间的相对位置（距离）也是固定的。当然，交通条件可在一定程度上改变这种相对固定性，但交通条件改变后土地又表现出新的相对固定性。有时为了道路建设和古建筑保护等，需要对建筑物实施整体平移。尽管如此，建筑物被移动的情况很少见，被移动的建筑物数量相对于现存的建筑物数量微不足道，并且这种移动的耗费很大，往往是不得已而为之，移动的距离也很短。建筑物被拆除的情况倒是比较常见，但建筑物被拆除后就不是建筑物了，而成了废物、建筑垃圾或还原成了建筑材料。每块土地所处的环境及其物质构成，一般来讲，在一定时空范围内基本上也是固定的。 　　由于不可移动，每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同的不动产之间有区位优劣之分。值得指出的是，不动产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。不可移动性还体现为不动产的个别性，也称独特性或唯一性。（2）耐久性，又称不可隐匿性，土地寿命长久，不因使用或放置而损耗、毁灭。耐久性是不动产的基础特性，包括自然寿命与经济寿命。 　　耐久性体现在土壤、建筑设计、主体结构、机电设施以及建筑材料、建造工艺、施工质量等方面。土地是一个生态系统，土地资源具有可更新性。生长在土地上的生物，不断地生长和死亡，土壤中的养分和水分及其他化学物质，不断地被植物消耗和补充，这种周而复始的更替，在一定条件下是相对稳定的。在合理利用条件下，土地的生产力可以自我恢复，并不会因使用时间的延长而减少，即“治之得宜，地力常新”。土地对于污染物也有一定的净化能力。土地的再生性是有一定限度的，当超过某一阈值时，土地的再生性就会丧失，土地资源即被破坏。（3）数量有限性，又称供给有限，土地总量固定有限，经济供给有弹性土地数量的有限性决定了土地供给的稀缺性。土地面积的供给在一定时期和一定范围内是有限的，是无弹性的；特定地区不同用途的土地面积也是有限的。但土地的经济供给是有弹性的。所谓土地供给的稀缺性，主要是指在某一地区，某种用途的土地供不应求，形成了稀缺的经济资源，造成供求上不同程度的矛盾。例如大城市中心区的商业用地，具有特殊景观的旅游土地，都存在着供应的稀缺问题。另外，土地供应的稀缺性也与土地总量有限密切相关。2、社会经济特性不动产的特性除了自然特性外，更重要的是反映人们之间的社会关系和经济关系的特性。其社会经济特性体现在价值量大、用途多样性、涉及广泛性、权益受限性、难以变现性、保值增值性和资产组合性等方面。 　　（1）价值量大与一般物品相比，不动产不仅单价高，而且总价大。 　　（2）用途多样性，即用途的竞争、转化及并存的可能性。土地具有养育功能、承载功能、仓储功能、景观功能。因此，从经济角度，土地具有多种用途。一般情况下，土地利用的优先顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。由此，不动产也存在用途的多样性，以及不同用途间的可转化性，如工业、居住、商业、军事、办公等。对一宗不动产的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。（3）涉及广泛性，又称相互影响性。不动产涉及社会多方面，容易对外界产生影响，在经济学中称为外部性，分为正外部性、负外部性。正外部性：某经济主体行为使他人受益，而受益者无须为此花费代价；负外部性：某经济主体行为使他人或社会受损，而该经济主体却没有为此承担成本。房地产业对国民经济具有基础性、先导性和带动性作用，是国民经济的重要支柱产业。房地产的产业带动作用强，是国民经济增长的重要动力源。（4）权益受限性不动产权益是指基于不动产实物所衍生的权利、利益和益处。最完整的不动产所有权形式是完全所有权。它可以区分为私人所有权和公共所有权。私人所有权表现为个人、团体、企业、联合体等所拥有的权益；公共所有权表现为政府力量执行的征收权、征税权、警察权和充公权（见下图）。不动产评估通常涉及的是与私人所有权相关的部分权益。我国不动产相关权利包括：土地所有权、土地使用权、房屋所有权、共有权、地役权、租赁权、承包经营权、抵押权、担保权等。不动产的权益和利益是由许多权利构成的“权利束”（abundleofrights）（见图），不同权利束是可以变动和组合的，由此构成了不动产权益的排他性、收益性、可让渡性、可分割性等，也决定了不动产权益的性质和结构。我国《物权法》规定：不动产所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。不动产所有权人有权在自己的不动产上设立用益物权和担保物权。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，提高自己的不动产的效益。（5）难以变现性，也称变现力弱、流动性差，主要是由不动产的价值高、不可移动、易受限制等特性决定的。影响不动产变现的因素主要有不动产的通用性、独立使用性、价值量、可分割性、开发程度、区位市场状况等。变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度。凡是能够随时、迅速地转换为现金且没有损失或者损失较小的，称为变现能力强；反之，称为变现能力弱。不动产由于具有独一无二、价值较大、易受限制等特征，加上手续复杂、交易税费的较多等原因，使得同一宗不动产的买卖不会频繁发生。对于不动产拥有者来说，有时可采取不动产抵押贷款的办法来解决所需要的资金问题。 　　（6）保值增值性増值指不动产在面积不增加的情况下，因城市基础设施不断完善、人口聚集、经济发展等因素，其价值随着时间推移而增加。 　　引起不动产价格上涨的原因主要有：①不动产拥有者自己对不动产进行投资改良，如重新进行装饰装修，更新或添加设施设备，改进物业管理等。②外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等。③需求增加导致稀缺性增加，如经济发展和人口增加带动不动产需求增加。④不动产使用管制改变，如将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住用途或商业用途，增加容积率等。⑤通货膨胀，即商品和服务的货币价格总水平的持续上涨现象，或者简单地说，是物价的持续普遍上涨。通货膨胀引起的不动产价格上涨，不是真正的不动产增值，而是不动产保值；由外部经济、需求増加导致稀缺性增加、不动产使用管制改变所引起的不动产价格上涨，是真正的不动产增值。保值是指不动产能抵御通货膨胀。不动产具有保值功能，是因为它能抵御通货膨胀。（7）资产组合性资产组源自会计概念，是指一组资产，指企业可以认定的最小资产组合，是产生独立现金流的最小单位。不动产可以理解为是由土地和房产组成的一个资产组，通常情况下，这个资产组可以独立于其他资产创造现金流。土地作为承载体在一定条件下可以作为单独的资产使用、处置并产生现金流，但房屋建筑物离开土地则难以实现其功能，因此，不动产评估中应特别注意根据不动产的资产组合特性，做好房地匹配，合理把握房地合估或房地分估。三、不动产的分类　1、按照物质形态划分为土地（空地及有建筑物的土地）、房屋（含土地的房屋、不含土地的房屋，房屋整体、房屋局部）、构筑物、土地定着物、在建工程、房地产开发项目等。2、按照用途划分为居住、商业、工业、农业、综合、特殊等。居住房地产是指用于居住的不动产，包括普通住宅、高档住宅、公寓式住宅、联排式住宅、别墅等。商业房地产是指用于从事各种非生产性经营活动，以及商贸服务活动，并由此获得收益的不动产，包括办公、酒店、商贸、娱乐休闲、停车场等。工业房地产是指用于从事各种工业生产性经营活动，并由此获得收益的不动产，包括工业厂房、仓储、堆场、交通运输等。农业房地产是指用于从事各类农业生产性经营活动，并由此获得收益的不动产，包括农田、草场、养殖场、放牧场、灌溉设施、大棚、温室、鱼塘等。 　　综合房地产是指同一宗不动产包含两种或两种以上不同用途的不动产，如商住房地产、居住办公房地产等。特殊房地产是指用于特殊用途的物业，如学校、医院、寺院、墓地、赛马场、高尔夫球场、加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。3、按照开发程度划分为生地、毛地、熟地（通平）、在建工程、现房等。生地是指完成土地征用，未经开发，不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等。毛地是指在城市旧区范围内，具有一定基础设施条件，但未经过拆迁安置补偿等土地开发过程，不具备基本建设条件的土地。熟地是指经过开发，具备基础设施条件且场地平整，已经拆迁完毕，可供直接建设的土地。按照开发程度，熟地又可分为“三通一平”“五通一平”“七通一平”等。在建工程是指正在建设，尚未竣工投入使用的建设工程。4、按照权益划分为完全产权、受限产权、共有产权、设定他项权利产权类型。完全产权是指不动产权利人同时拥有该宗不动产的房屋所有权和出让土地使用权，且不动产未设定抵押，可以在市场上自由交易的不动产。受限产权是指不动产权利受到一定限制，如土地使用权是经划拨方式取得，不可以在市场上自由交易的不动产共有产权是指不动产的全部或部分权利由两个或以上权利人拥有，任何单一权利人不能单独行使处置权的不动产。设定他项权利的产权。他项权利是指不动产所有权和土地使用权以外与不动产有密切联系的权利，是在他人房屋土地上享有的权利，主要有地役权、地上权、空中权、地下权、租赁权、土地借用权、耕作权、抵押权等。设定他项权利的产权是指设定了上述一种或多种他项权利的不动产。5、按照使用方式划分为：自用、出租、销售、承租、投资等。自用不动产是指投资建设或购置并用于自身居住或生产经营的不动产。出租不动产是指将自有或承租的不动产租予他人使用的不动产。销售不动产是指投资建设并用于销售给他人的不动产。承租不动产是指租用他人的不动产。投资性不动产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的不动产。四、不动产价格的影响因素不动产市场价格水平，既受到成本与费用构成的影响，也受到供求关系变化的影响，更受到政策、制度、文化等多种因素的影响，不动产价格是众多因素相互影响、相互作用的结果。归纳起来，不动产价格的影响因素可以分为不动产自身因素、不动产外部因素以及不动产交易因素。1、不动产自身因素不动产自身因素包括区位因素、实物因素和权益因素。（1）区位因素①位置。不动产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。不动产的不可移动性决定了不动产的地理位置是固定不变的，但是其社会经济位置则可能发生变化。不动产的社会经济位置会随经济建设、周边环境的改善而变化，随着交通条件的改善、城市规划布局的调整，城市区位价值的格局也在悄然发生改变。决定不动产价值高低的关键在于其位置的优劣。位置影响不动产价值与影响不动产投资回报率是有区别的，并非只有优良地段购置房产才能获得较高的投资收益和保值增值的利益。不动产位置的好坏不仅决定其价值的高低，还决定了不动产价值变动的抗跌能力。②坐落，指不动产是在哪个城市、哪个行政区、哪条街道，具体的门牌号。③临街状况，指不动产临街道的等级、数量，临街方位等。④方位，指不动产的方向和位置，通常用东西南北来表示。⑤距离，指不动产距交通枢纽、重要标志性建筑、商业中心、原料地、生产地等的距离。⑥交通，指从事旅客和货物运输及语言和图文传递的行业，包括运输和邮电两个方面，在国民经济中属于第三产业。运输有铁路、公路、水路、航空、管道五种方式。⑦配套，包括通信语言和图文传递的行业。邮电包括邮政和电信两方面内容。⑧景观，指某地区或某种类型的自然景色，也指人工创造的景色森林景观，泛指自然景色、景象。⑨环境，既包括以大气、光照、水、土壤、植物、动物、微生物等为内容的物质因素，也包括以观念、制度、行为准则等为内容的非物质因素；既包括自然因素，也包括社会因素；既包括非生命体形式，也包括生命体形式。不动产评估中所指的环境主要是聚落环境和区域环境。聚落是指人类聚居的中心，活动的场所。聚落环境是人类有目的、有计划地利用和改造自然环境而创造出来的生存环境，是与人类的生产和生活关系最密切、最直接的工作和生活环境。城市是最重要的聚落环境，包括自然环境、人工环境、社会环境和经济环境等，是人类创造的高度人工化的生存环境。区域环境指一定地域范围内的自然和社会因素的总和。它是一种结构复杂、功能多样的环境，分为自然区域环境（如森林、草原、冰川、海洋）、社会区域环境（如各级行政区、城市、エ业区）、农业区域环境（如作物区、牧区、农牧交错区）、旅游区域环境（如西湖、桂林、庐山、黄山）等。（2）实物因素①土地的实物因素：面积、形状、地形、地势、土壤、地质、四至、建筑覆盖率等。一般来说，土地面积过大或过小，对土地的价值都存在不利影响。②不动产的实物因素：体量（面积、体积）、质量、高度、楼层、层高、檐高、地基、结构、公摊、外观、设备设施、装修、布局、朝向、进深、间距、光照、建筑年代、使用维护保养、容积率等。体量（面积、体积）过大或过小，对不动产的价值都存在不利影响。不动产质量好，其价值较高；层高越高，不动产价值越高。檐高过高或过低，对不动产的价值都存在不利影响。地基越牢固，不动产价值越高；钢筋砼优于砖混结构优于砖木结构；公摊越小，不动产价值越高；外观优美，不动产价值会高；设备设施越先进、越完备，不动产价值越高；装修豪华的不动产价值会高于装修简单的不动产；布局合理的不动产价值更高；朝阳面的不动产价值高于朝阴面。 　　进深过小或过大，对不动产的价值都存在不利影响。间距越大，不动产价值越高；光照充足的不动产价值高；建筑年代越久，不动产价值越低（文物古迹除外）；使用维护保养越好，不动产价值越高。　容积率过高或过低，对不动产的价值都存在不利影响。③不动产的通用性：不动产在不同用途间转化的能力和使用利用过程中的便利程度，即不动产的适用范围是否广泛，能否产生较多的有效需求。不动产在不同用途间转化越容易、使用利用过程中的便利程度越高，不动产价值越高。（3）权益因素土地：土地所有权、土地使用权取得方式（划拨、出让、租赁）、权证（合同）、剩余年限、土地管制（规划设计条件、用途管制）。不动产：权证（合同）、规划、查封、保全、征收、相邻关系。 　　不动产权属越完善，价值越高；不动产权属瑕疵越多，价值越低；不动产（土地）规划、用途管制的限制越多，价值越低。设定了他项权利的不动产价值低于未设定他项权利的不动产。

2、不动产外部因素

不动产外部因素包括政治因素、政策因素、经济因素、社会因素等。

（1）政治因素。①国际关系，即国家在国际上的政治地位、与他国的经济贸易往来、汇率、战争等。②国内政局，国家领导人更替，重大政治事件。③产权制度、法制环境等。

（2）政策因素。对不动产价格具有影响的主要政策因素有区域发展政策、住房政策、土地开发政策、信贷资产、货币政策、限购政策、税收政策等。

（3）经济因素，包括国民经济发展状况、经济结构、居民收入、城市化水平、消费者结构等。

（4）社会因素，包括人口、教育、科技、文艺、道德、宗教、价值观念、风俗习惯、社会治安、媒体信息等。

3、不动产交易因素

不动产交易因素包括不动产的供求关系、变现因素、心理因素、其他因素等。 　　

（1）供求关系。不动产需求是指在一定时期内，不同价格水平下，需求者愿意并且能够购买的不动产商品数量，包括生产性需求、消费性需求和投资性需求。不动产需求的价格弹性指不动产商品价格变动的比率所引起的不动产需求量变动的比率，表示不动产需求量变动对不动产价格变动的反应程度。

由于价格与需求量呈反向变动，所以不动产需求的价格弹性系数应为负值，在实际运用时一般都取绝对值。商品需求缺乏价格弹性，需求量变动对价格变动的反应不敏感；商品需求富有价格弹性，需求量变动对价格变动的反应敏感。

不动产供给是指在一定时期内，不同价格水平下，供给者愿意并且能够提供的不动产商品数量。不动产供给弹性是指不动产供给的价格弹性，即不动产价格变动的比率所引起的不动产供应量变动的比率，它表示了不动产供给量变动对不动产价格变动的反应程度。

一般情况下，由于不动产价格与供给量同方向变动，所以不动产供给弹性系数应为正值，但特殊情况下，不动产供给弹性系数为负值。

例如，当不动产需求低迷而价格下降时，供给可能会增加，不动产供给弹性系数可能变成负值，这是不动产价格上涨的预期在起作用。不动产供求均衡是指不动产商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致时的不动产经济运行状态。

（2）变现因素。变现能力指不动产在一定时间内实现交易、转换为现金的能力。不动产的变现能力包括变现价格的高低和变现时间的长短。 　　

不动产的变现能力高低取决于多方面因素：

①用途的专业化：用途越单一的不动产，使用者的范围越窄，越不容易找到买家，变现能力越弱。

②结构形式与房屋质量：从结构上说，砖混结构的变现能力不如钢混结构；以住宅而言，点状布置的不如条状布置的，一梯多户的不如一梯两户的；房屋质量除了本体的质量外还包括小区环境、物业管理等。

③不动产的价值大小：一般来说，价值越大的不动产，所需的资金越多，越不容易找到买家，其变现能力就越弱。

④不动产的开发程度：一般来说，开发程度低的不动产，其不确定因素多，其变现能力也就越弱。

⑤区位条件：所处区位越偏僻、越不成熟的区域不动产，变现能力越弱。

⑥不动产市场状况：不动产市场越不景气，出售越困难，其变现能力也就越弱。

（3）心理因素。心理因素对不动产价格的影响有时是不可忽视的。影响不动产价格的心理因素主要有以下方面：

①买入或出售时的心态。

如有时不动产购买者出于自身的特殊需要，在与竞争对手的争夺中为得到不动产而抬高价格。

不动产拥有者偶然发生资金调度困难，急需现金周转，无奈只有出售不动产变现，这时的成交价格多会低于正常市场价格。有债务纠纷的不动产，债务人为达到快速脱身的目的，通常会故意贱售不动产。

②个人的欣赏趣味（偏好）。如不动产需求者到处寻找合意的不动产，当看中了某宗不动产时，如果该不动产拥有者惜售，则不动产需求者只有出高价才可能改变其惜售态度，因此，如果达成交易，其成交价格通常会高于正常市场价格。

③讲究风水或吉样号码。风水也称为堪舆，是指住宅基地、坟地等的地理形势，如地形、水流、风向等。

（4）其他因素。如房地产投机，利用房地产价格的涨落变化，在不同时期买卖房地产，从价差中获取利润。

一般来说，房地产投机对不动产价格的影响可能出现下列三种情况：

①引起不动产价格上涨。

②引起不动产价格下跌。

③起着稳定不动产价格的作用。

当不动产价格处于上升通道时，由于预计不动产价格还会进一步上涨，投机者可能会加速抢购，形成一种虚假需求的现象，会促使不动产价格进一步上涨。相反，当不动产价格处于下降通道时，由于预计不动产价格还会进一步下跌，投机者可能会加速抛售，促使不动产价格进一步下跌。

当不动产价格低落时，投机者基于不动产价格已跌入谷底、日后会上涨的预期购置不动产，造成不动产需求增加； 　　而在不动产价格位于高位时，投机者基于不动产价格已达顶点、日后会下跌的预期抛售不动产，增加不动产供给，从而平抑不动产价格。实务操作过程中，为便于归类量化计算，常常将上述因素划分为一般因素、区域因素和个别因素三大类。